房贷有两种 哪种适合你？

80 后绝大多数走上了工作岗位，买房、结婚已成为这个群体最关注的问题。一次性缴清购房款对大部分家庭来说都不太现实，如何贷款、如何还款才最省钱呢?有些小秘密银行不会主动告诉你。以贷款额40万元左右、30年商业贷款为例，“等额本息”和“等额本金”两种还款法最终支付利息相差近10万元。

等额本息、等额本金差距大

市民王先生刚刚买了房。前几日，去银行办理贷款手续，到达时，正好同时有另外两个购房人，也在办理贷款手续。当他正想仔细核实下“等额本息”和“等额本金”的还款差别时，银行工作人员一把把他拉到了一旁，示意他不要多说。而另外两个购房人，在工作人员的督促下，谨遵指示，直接选择“等额本息”的还款方式，自始至终没被告知还有个“等额本金”的还款方式。

王先生事后心中总有些愧疚，总觉得应该告诉当时也在办理房贷的另外两个购房人，选择“等额本金”相对来说更划算。

为此，笔者连日来以购房者的身份对我市几家可以提供购房贷款的商业银行进行了暗访。银行普遍推荐“等额本息”还款法，如果不主动咨询“等额本金”还款法，工作人员不会主动介绍，这两种还款方式有何不同。

当时，笔者以购买一处总价为42.8万元的商品房，首付30%，余下30万元准备办理商业贷款，20年还清为例咨询了相关的银行机构。银行的工作人员热情接待了记者。他首先给记者介绍了“等额本息”还款法，通过计算得知月还款额为2362.96元，总利息为267110元。记者随即询问有无其他还款方式，该工作人员说，还有另外一种“等额本金”还款法，但是还款时比较麻烦，每个月的还款额都不同，从3051.25元逐渐递减到1200元左右，总利息为 217051元。两种还款方法相差5万余元。

两者的区别到底是什么

笔者咨询得知，“等额本息”还款法，即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。“等额本金”还款法，即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减。

首先，两种还款方式在还款前几年的利息、本金比例不一样。“等额本息”还款法前几年还款总额中利息占的比例较大，有时高达90%左右。“等额本金”还款法的本金平摊到每一期，利息借一天算一天，所以二者的比例最高时也就各占50%左右。

其次，还款前后的压力不一样。因为“等额本息”每月的还款金额数是一样的，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的，便于借款人安排家庭收入的支出;“等额本金”在同等情况下，每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，贷款前期的还款压力较大，而后压力逐渐减轻。

哪种贷款方式更划算

看到以上的种种数据对比，可能有的贷款人会感觉自己选择的贷款方式“吃亏”了。

银行工作人员向笔者解释说，基本上贷款人选择的都是“等额本息”还款法。两种还贷方式，都有科学性，适合不同的人群，从资金使用价值上看，并不存在贷款人“吃亏”的问题。

对于购房者来说，不同的还贷方式会产生不一样的结果。“等额本金”还款法，由于贷款人本金归还得快，可以减少购房者花在利息上的钱，但是前期的还款非常痛苦。以贷款30万元为例，首期还贷3051.25元，就需要月收入是首期还款额两倍以上的收入证明，和一年以上的资金流水账。每月最少需要6100元以上的收入才能申请“等额本金”还款法，因此适合收入较高者。“等额本息”还款法由于贷款人占用银行的本金时间长，自然就要多付些利息，由于还款压力均衡，显然更适合我市的一般工薪族，而且每月还款的数额一样，好记、方便。

我市一位从事金融行业多年的人士告诉笔者，同样一笔贷款业务，对于“吃利息饭”的银行来说，当然希望购房人全都选择利息高的还贷方法，也就是“等额本息”还款法。另外，对于有计划提前还款的人来说，“等额本金”比“等额本息” 更“划算”一些，因为“等额本息”前期还的绝大多数是利息，本金所占份额较少。而且，使用“等额本金”递减法还款实际上并不如想象的那么麻烦。虽然每个月的还款额不同，但是具体数额并不需要人力计算，银行的计算机系统十分轻松便可以打印出30年中每一个月还款数据的表格，购房人只需按期交钱就行了。另外，部分银行可以由借款人在还款中途根据自己的实际收入情况，申请还款方式的变更。

笔者在我市住房公积金管理中心了解到，公积金贷款也提供“等额本息”和“等额本金”两种还款方式。相关工作人员介绍，借款人可自由选择还款方式，选择还款方式的关键，要看是否适合自己的经济状况与自己的收入趋势相匹配。